Oportunidade → Situação favorável para que algo aconteça.
Quando falamos de oportunidade no mercado imobiliário o objetivo é a realização de uma compra em momento oportuno, conectado com condições favoráveis para a venda, ou seja, a aquisição do imóvel é pensada e planejada para um fim específico (venda), calculando-se variáveis que interfiram nessa aquisição.
Em se tratando de ativo imobiliário é mais difícil estabelecer preço real se comparado com qualquer outro produto de consumo, como carros, roupas, sapatos, etc., pois não há uma tabela, uma base de valor estabelecido. Em edifícios verticais, torna-se um pouco mais fácil essa mensuração pois existe um padrão nas unidades, fazendo com que o mercado estabeleça uma ideia base de valor, mas que também pode variar de acordo com reformas e personalização de cada unidade.
Então, a oportunidade não é simplesmente um sinônimo de valor baixo, mas de um complexo ciclo de informações, conhecimento e experiência, custo e risco.
Exemplo: Um imóvel ofertado por R$ 350.000,00 onde diz-se valer R$450.000,00.
Parece atrativo, não?
Mas vamos calcular.
1. Informações: busque saber qual o valor de mercado deste produto. Comece pelo Google e digite o nome do condomínio, do bairro, algo que leve aos portais e imobiliárias com anúncios de imóveis parecidos. Compare tamanho e acabamento com o que está em oferta.
2. Conhecimento e experiência: Consulte amigos e corretores de confiança para expressarem seus conhecimentos sobre o mercado deste imóvel. Converse com vizinhos, amigos de quem mora próximo, extraia o máximo de informações possíveis.
3. Custos: calcule os custos de aquisição e de venda.
3.1: Valor da compra – R$ 350.000,00
3.2: Custas com documentação (ITBI, cartório de notas, cartório de registro) aproximadamente R$ 14.000,00 – levando em consideração 4%, mas pode haver variação entre 3 e 6% dependendo do município e valor do imóvel.
Custo total de compra: R$ 364.000,00
Agora, com as informações, você chegou a conclusão – somando as informações que coletou + as opiniões de quem conhece do mercado –que um real valor de venda deste imóvel é de R$ 420.000,00.
Se vender pelos R$ 420.000,00, desconte a comissão do corretor (6%) R$25.200,00 = a R$ 394.800,00.
Outro ponto importante que muita gente esquece de contabilizar, o ganho de capital.
Dos R$ 394.800,00 subtraímos o valor da aquisição, R$ 350.000,00 – não inclui as custas do ITBI e cartórios - dá um lucro de R$ 44.800,00 que deve ser declarado e recolhido o imposto (15%) e nos sobra R$ 38.080,00. Disso, descontamos agora o custo de cartórios, R$ 14.000,00, nos dando um lucro LÍQUIDO de R$ 24.080,00.
Ao final, obtivemos um ganho de 6,6% do valor investido.
Isso é bom? É ruim? Depende do que você espera do seu investimento. Depende de quanto tempo demorou para realizar a venda. Foi a vista? Parcelado? Houve permuta? Tudo isso deve ser analisado na fase das informações, onde conseguimos entender o mercado para aquele produto. Se era realmente algo único, com boa liquidez, que levou 1 mês para revender, ótimo.
4. Riscos: Quando bem elaborado, de preferência seguindo esses passos, os riscos são poucos e baixos. O maior deles é a demora na venda, mas dificilmente, haverá prejuízo financeiro.
Por isso, os itens 1 e 2 são tão ou talvez mais importantes do que a simples conta de aquisição e venda, pois te dá mais solidez e segurança no investimento.
Nesse artigo explorei a oportunidade mais relacionada a um imóvel já pronto, sem necessidade de reforma, mas também há o chamado house flipping, onde o segredo é a atualização de um imóvel mais antigo e deteriorado, abrindo a uma margem muito maior de retorno.
Esse assunto ficará para um próximo texto.