Primeiramente, o ganho de capital é o lucro que você tem após a venda de um ativo, seja imóvel, móvel ou financeiro (ações, fundos, etc).
Vou detalhar aqui o ganho sobre IMÓVEIS.
Se em 2016 você comprou um apartamento por R$ 200.000 e em 2019 vendeu por R$ 300.000, houve um ganho de capital de R$ 100.000. A princípio é devido Imposto de Renda sobre esse lucro.
De forma básica, a conta seria simplesmente atribuir 15% de tributo sobre o lucro, nesse exemplo, R$ 100.000, ou seja, R$ 15.000 de imposto devido.
Porém existem algumas formas de reduzir ou até deixar de pagar totalmente esse imposto (de formas totalmente legais, é claro).
1. Imóvel até R$ 35.000,00
Imóveis até esse valor são isentos de IR.
2. Imóvel até R$ 440.000,00:
Desde que seja o único imóvel e que também não tenha vendido outro no prazo de 5 anos.
3. Compra de outro imóvel de valor igual ou superior:
Você pode se isentar do imposto se em um prazo de até 180 dias após a venda, você comprar outro imóvel de igual ou maior valor. Se for valor menor, será tributado somente pela diferença. Ex. Se comprou imóvel por $200.000, vendeu por $300.000 e comprou outro imóvel por $250.000, o imposto será calculado sobre $50.000.
4. Informar todas as reformas e benfeitorias:
Isso é sem dúvida o que as pessoas mais negligenciam. Guarde todas as notas fiscais e recibos das benfeitorias e inclua na sua declaração de IR, assim você agrega valor ao imóvel.
Outra coisa importante, é que também poderá descontar a comissão paga ao corretor que intermediar a venda do seu imóvel, desde que também guarde a nota fiscal.
5. Abra uma holding:
Se tem interesse em se tornar um investidor imobiliário ou se já é, a holding pode ajudar a diminuir a tributação dos lucros. Procure um contador.
6. Maior tempo de uso:
Quanto mais tempo você ficar com o imóvel, haverá mais desconto no imposto sobre a venda.
Para conseguir saber precisamente sobre os cálculos deste imposto, baixe o programa “GANHO DE CAPITAL” no site da Receita Federal.
*Lembrando que desconto ou isenção do ganho de capital, só é valido para imóvel residencial.